二手房参考价是一剂猛药，在政府指导价之下，卖家和买家的博弈变得更为漫长而隐秘。
文 | 杨智杰
本文转载自微信公众号“中国新闻周刊”（ID：chinanewsweekly），原文首发于2021年11月23日，原标题为《深圳“中介改革”背后：9个月关店642家，不吃差价怎么活下去？》，不代表瞭望智库观点。
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中介关店潮调查
深圳市福田区百花三路，中宏地产门店的玻璃门上张贴一纸转租公告，20多平方米的办公区空荡荡，只有两名房地产经纪人无所事事，默默浏览电脑，等待关店倒计时。
近4个月，这家店没有二手房成交，只有一些零散的租客单。一位经纪人告诉记者，一年前他有十多位同事，今年一半辞了职，有人回了老家，有的转型卖新房、写字楼，或干脆转行做其他销售。没有成交量，每月接近4万元的房租和水电费也成了重负，为节省开支，这家本土小型中介决定将该店与其他门店合并。
这不是周边关停的唯一房屋中介。仅在约300米长的路上，高峰时期有七八家中介门店、上百名房产经纪人，如今仅剩下三四家大型连锁中介。百花三路位于深圳百花片区，被称为深圳“最强学区”，对房地产政策变化最为敏感，是观察深圳楼市的窗口之一。今年前9个月，深圳已有642家中介门店关停。截至10月，深圳二手房成交量连续6个月下跌，9月份成交1635套，创近12年新低。
相似的剧情在广州、东莞、杭州、宁波、成都、厦门、济南等城市上演。中国房地产市场正迈入存量时代，尤其是在一线城市，二手房已占市场交易量的70％以上。今年，围绕二手房交易密集的调控释放出新信号。有评论指出：房地产调控从过去重点关注新建商品住宅，正逐步发展到一二手房调控齐头并进，“二手房市场正在成为房地产调控的主战场”。部分房产中介在房地产调控带来的市场下行中难以为继。图/视觉中国
部分房产中介在房地产调控带来的市场下行中难以为继。图/视觉中国
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关店潮只是刚开始
王丰（化名）是深圳百花片区的一名资深房产经纪人，在他从业的15年中， 历经数次深圳房地产的低谷期——2008年金融危机，2011年二手房按评估价过户征税新政，2016年“深八条”，2020年“7·15”新政。但在他看来，今年的调控是“史上对二手房和房产中介冲击最大的一次，接近洗牌，洪水冲过来了”。
2月之前，房产中介在百花片区促成一单生意不算艰难。百花片区位于深圳福田区，片区方方正正，约1平方公里，紧靠华强北商业街，大多小区都建于华强北最辉煌的千禧年前后。设施老旧，但周边却汇聚深圳考试成绩最好的荔园小学、名校百花小学、实验小学以及三所学校对口的深圳实验中学，此外还有6所幼儿园，是深圳“最强学区”。“一站式”的优质教育组合，吸引深圳家长斥资千万挤进这15个花园小区。
去年深圳楼市火热，王丰记得，最多的一个月，片区成交过七八十套房子，那时网上几乎没有挂牌的房源，上一套抢一套，他只能翻找老客户的联系方式，挨个询问有没有要卖房子。
但今年2月起，深圳房地产中介的好日子被叫停。2月8日，深圳住建局出台“关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知”，公布3595个小区的参考价格。参考价格是根据近一年楼市网签价格为基础，通过调查市场实际成交以及综合分析评估和测算形成。
深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋介绍，62％的二手楼盘价格都和近一年的网签价格一致，10％的楼盘过去一年都没有成交价格，27％的市场价格严重偏离参考价格，这些偏离市场价格的小区，主要来自南山、福田、宝安等热点区域，价格虚高，存在投机炒作的成分。随后，深圳各房地产中介网站下架大部分房源信息，重新上架时，只能显示政府参考价。有中介机构称，高于参考价的房源可以过户，但买家要签一份风险告知书。
百花片区的房子在价格严重偏离参考价格的27％当中。去年11月成交的国城花园44平方米的一房，带实验小学和实验中学的学位，成交价为1218万元，均价高达27.68万元/平方米，目前政府给出的参考价是13.1万元/平方米。南天二花园的房价次之，去年12月的均价是18万~22万元/平方米，政府参考价为12万元/平方米。
二手房指导价虽不具有强制性，但对价格虚高的二手房交易开始起到威慑力的，是银行以该数据为参考数据放贷。中介王丰解释，以南天二花园89平方米为例，假如业主坚持20万元/平方米不讲价，买家只能以参考价贷款，首付将增加712万元。
价格严重偏离参考价的二手房，交易门槛提高，成交量明显下跌。乐有家统计，2021年2~7月，福田区香蜜湖片区、福田区百花片区、南山粤海片区、宝安新安片区、龙华民治深高北片区6大名校片区，房源成交量出现大幅下滑，1月份成交量同比上涨58％，3~7月，成交量同比跌幅均在50％以上。整个深圳的二手房成交量也在下跌，1月网签量尚有8971套，3月跌破荣枯线，仅4869套，6月份的网签量已降至3216套。
这几乎掐断了房产中介的生计。王丰介绍，百花片区近期每月成交5~10套的房子，而这个片区有几十家中介门店，超过600名中介。近4个月来，王丰只卖出了一套房子，靠的是多年积累的客户介绍资源。“新来的或者入行三四年的中介，没有人脉资源，肯定活不下去，很多人辞职，去送快递、跑滴滴，或者卖保险。”深圳福田区百花小学所在的百花片区是深圳“最强学区”，15个花园小区中最高时某小区小户型房价超过30万元/平方米。2021年深圳二手住房成交参考价以及拟出台的学区政策，对该片区二手房交易有较大影响。摄影/本刊记者 杨智杰
深圳福田区百花小学所在的百花片区是深圳“最强学区”，15个花园小区中最高时某小区小户型房价超过30万元/平方米。2021年深圳二手住房成交参考价以及拟出台的学区政策，对该片区二手房交易有较大影响。摄影/本刊记者 杨智杰
王丰发现，周围最先关门的是贝壳等平台的加盟店，比如德祐、糯家，加盟店不仅要自己担负租金、水电费，还要给平台交3万~4万元的加盟费。记者走访深圳南山区、福田等多个片区，多家糯家、德祐门店都锁门停业或是转租。接下来倒闭最多的是一些小型个体中介，他们也需要自负盈亏，但规模小，方便转型。
张媛是深圳房地产中介协会（以下简称“深房中协”）秘书长，在她看来，今年深圳对二手房调控的深度和时间长度，有史以来从未有过。深房中协每隔一段时间便会对全市的中介摸底调查，截至9月30日，深圳关停门店642个，占问卷调查总量15.1％，有效实名登记中介人员约4.1万人，较今年峰值减少6000余人，较去年同期减少14.2％。
作为中国最大的房产交易服务平台，贝壳找房也难以抵御市场下行的冲击。10月11日，贝壳找房上海研发团队全员被优化，其公开回应，“行业环境发生较大变化，公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整”。
老牌房产中介公司中原地产内部下发文件称，“受市场持续低迷影响，为了保留核心资源度过寒冬，集团决定调整内地业务规模与架构，所有分公司都要应自身经营情况作出适度收缩，目标在第四季度达到收支平衡。”该份文件还指出，合肥、郑州、济南、南昌、哈尔滨、南京、宁波七家分公司需要大幅削减经营规模。据报道，上海中原地产正通过降薪、劝退等形式要求员工拼业绩并“自救”。
张大伟指出，这些裁员只是冰山一角，真正的市场裁员，从7月份就开始，因二手房成交量“速冻”，第三季度最惨。“目前的二手房交易市场，都存在劳动力过剩的现象。”张大伟告诉记者，以深圳为例，其中介门店数量要对应的二手房成交量应该是每月6000套以上，最近一个月成交不足2000套。一两个月门店还能坚持，持续三四个月便撑不下去，关店潮只是刚刚开始。
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二手房定价规则变了
与新房限价不同，二手房是业主与买家的自由交易，监管部门在过去很少对其交易价格直接监管，为何在今年对其直接干预？
事实上，深圳出台二手房参考价，酝酿已久。证券时报报道，2020年1月，深圳市便已经开展建立二手房指导价格相关制度的研究工作，目的是为了稳定二手房价格、稳定深圳市商品房市场预期。
在此之前，过于“友好”的二手房交易政策，吹起了泡沫。2019年11月，深圳调整豪宅税政策，大量二手房交易税费降低，刺激交易，二手房价格上涨，甚至出现业主集体串联哄抬房价的现象。2019年12月，深圳宝安区中粮凤凰里花苑小区的业主群管理组在微信群发布《告凤凰里全体业主书》，以“要打响资产保卫第一枪”的名义，让所有业主集体涨价，还要制造笋盘现象。截图在网上疯传，随后，宝安区住建局通报该事件，同时下架贝壳找房上该小区的所有二手房源。2020年，被疫情压抑的购房需求开始释放，深圳二手房市场迅速回暖。3月网签量为6375套，4月该数字猛增至17388套，并在7月超过2万套，创下月度网签量的历史高点。尽管受“7·15”政策影响，7、8月成交量短暂回落，但随着市场对政策逐渐适应，12月的网签量再次突破1万套。
随之站上历史高位的还有二手房房价。深圳南山区滨海之窗小区的一位中介向记者描述，去年下半年，该小区的房价持续上涨，每月上调一次价格。热点楼盘业主的集体抬价行为再次出现。到年底，人们发现，过去一年深圳房价格外疯狂，上涨幅度达到31％，个别地区涨幅甚至达到50％ 。而此前，深圳市住建局曾表示，按照宏观调控的长效机制要求，二手房价年增幅不超过5％。
二手房价格猛涨，但另一方面新房遭遇政府限价，一二手房价格倒挂明显。去年10月，深圳二手房均价比新房高1.6万元/平方米。有媒体报道，华润城润玺一期项目均价约为每平米13.2万元，而周边二手房价格高出近5万元，“若中签一套100平米的新房，倒手后能赚500万元”。
不仅是深圳，在一线城市以及热点二线城市，二手房市场逐渐成为交易的主体。新房和二手房的价格“剪刀差”之下，杭州、上海、南京、宁波、成都、西安等多城都出现“万人摇”现象。“这种情况下，升级二手房调控成为了市场的必然。”张大伟说。
2月8日，深圳率先在国内推出二手房参考价，随后宁波、三亚、西安、绍兴、无锡、东莞、金华、绍兴、广州、合肥等十城效仿，多地银行以参考价为参考放贷。
二手房参考价是一剂猛药。深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋介绍，此前市场的二手房价格，波动很大，有很多泡沫，误导购房者预期。发布指导价，有利于解决一、二手价格倒挂的问题，同时引导商业银行发放贷款，降低杠杆，防范金融风险。
张媛注意到，二手房参考价出台之前，深圳二手房市场呈现一个怪圈：一边是二手房价格虚高，业主和一些网站、自媒体不停地调高价格，但另一边，市场底部真正的需求方已经跟不上房价的涨势。当时，深圳几个头部的中介企业也都意识到，“房价继续上涨，自媒体继续炒作，会持续透支未来交易量，中介行业会无法生存”。
多地政府二手房参考价推出后，要求下架高价盘，上线参考价，一定程度上改善了买家的被动地位，为业主预期降温。“有了参考价后，许多买家一定会看参考价。他们心里有了预期，卖家的定价太高，可以不买或者与卖家议价。这在过去无法做到，此前的价格由中介和业主掌握，一个片区房价容易被炒作起来。”李宇嘉告诉记者，如果卖家坚持不降价，银行依据参考价放贷，买家首付压力增加，如果买不起，便会转向跟参考价相近、甚至低于参考价的区域，高价房有价无市，未来也会考虑降价。
9月中旬，中介王丰时隔近3个月终于“开张”，卖出了一套房子。这套房2020年上涨至1500万元左右，9月成交价则降到了1180万元，低于目前的二手房参考价1280万元。但这种情况可遇不可求，指导价之下，卖家和买家的博弈变得更为漫长而隐秘。
10月中旬，记者走访深圳南山、福田等多个热点小区发现，卖家愿意按指导价大幅降价的仍是少数。“目前降价的房源，多是业主因生意受疫情影响、急需现金周转才会降价，更多人还是以原来的价格挂着不着急卖。买的人一般是刚需，为了结婚或者孩子上学，其余的人仍在观望。”王丰说。
不过，深圳乃至一线城市二手房降价趋势已经开启。国家统计局数据测算，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2％转为下降0.4％，其中深圳下降0.5％，降幅比上个月扩大扩大0.1％。
“虽然大面积降价还没有开始，卖家现在还不愿意降价，只要坚持下去就没问题。大家对房价的预期并非短期内能达到目标，政府改革的目的是使房价慢慢向理性价格回归。”李宇嘉说。
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停贷会成常态吗？
今年以来，宁波、三亚、西安、绍兴、无锡、东莞、金华、绍兴、广州、合肥等十多个相继推出二手房指导价的城市，多数城市银行房贷与指导价挂钩。这意味着，二手房交易的信贷政策大幅度收紧了。
7月，上海推出二手房“核定价”，没有通过挂牌价格核验的，中介平台和机构不得对外发布该房源信息。8月初，上海对二手房调控加码，各银行审核二手房贷款金额，实行“三价就低”原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批二手房贷款额度。专家解释，有些炒房客曾为了获得更高杠杆，通过“阴阳合同”做高房价，拿到更多贷款。
58安居客房产研究院分院院长张波曾分析，“三价就低”原则能有助于二手房价格过快增长，防止资金违规流向房地产，并提高税赋公平性。
购房者申请购房按揭贷款，需向银行提出书面借款申请，银行通过第三方评估机构评估，再依据评估结果审批放款比例，最后放款。一般而言，整个周期是1~2个月。今年6月下旬，上海、广州、郑州、西安、武汉、南京、宁波、重庆、合肥等城市的银行反映，二手房贷款申请条件收紧，放款周期延长。6月，贝壳研究院监测的72城数据显示，从放款周期看来，房贷平均放款周期为50天，较上月再延长2天，广州较上月延长14天至98天，佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期也基本延至百天以上。
在张大伟看来，多地二手房信贷收紧，银行停止接单、放款周期延长，直接影响一线城市和部分二线热点城市二手房市场剧烈降温。9月，上海二手房仅成交了9800套，创今年新低。广州二手房网签量为6921套，是近四年同期最低。上海易居房地产研究院监测的11个重点城市，9月份二手房成交量同比下降45.5％，几乎腰斩。
“从我这么多年的从业经验来看，房地产贷款特别是二手房贷款周期，两个月是一个界限，如果超过两个月，房价肯定跌。今年主要原因是，上半年央行发布的居民户中长期贷款同比增长惊人，三季度断崖式下调，二手房市场才会出现断崖式变化。”张大伟告诉记者。
去年年底，“为防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”，央行和银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，划分不同的房地产贷款集中度，提出“两条红线”，即针对中资大型银行，房地产贷款占比上限为40％，个人住房贷款占比上限为32.5％，中资中型银行的上限则分别为27.5％和20％。4月，政府对房资金监管升级，联合排查经营用途贷款违规流入房地产的问题。
“现在部分炒房客的日子不好过了。过去他们炒房的钱，多是从银行贷款，房价上涨后，他们再将房子抵押给银行获得更多资金购置下一套房子。”广州按揭贷款研究者郑大源告诉记者，刚需买家肯定也会受到影响，但调控的真正目的，并不是要停止二手房交易，而是抑制房价过快增长，“从长远来看，这是在保护刚需用户”。
10月15日，针对部分地区个人按揭贷款额度紧张的问题，央行金融市场司司长邹澜回应，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，但房价上涨速度得到抑制。少数城市的房价回稳以后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。10月21日，银保监会称，保障好刚需群体信贷需求，要在贷款首付比例和利率上对首套房购房者予以支持。
郑大源注意到，广州一些银行此前的放款周期一度超过半年，11月以来有所加快，原本停止接单的银行也开始重新接单，但整体并不明显。“为何最近略有放松？其中一个主要原因是，是国内多个房地产知名企业纷纷爆雷。目前调控略有放松，是希望恢复房地产行业的信心，让大家盘活一点交易量。”但从未来趋势看来，郑大源认为，在比较长的时间里，“房住不炒” 仍是不可动摇的政策。
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“去中介化”来临？
房地产中介从业者是对市场最敏感的群体，他们不少人隐隐感到，存量房的诸多游戏规则在发生改变。
6月底，深圳市住建局上线二手房交易平台，但数小时后便迅速下架。8月，杭州市推出二手房交易监管服务平台，上线“个人自主挂牌房源”的功能，为房主提供平台自行挂牌房源，直接跟潜在买家进行沟通，打破了通过中介交易的模式，引发了舆论针对二手房交易“去中介化”的声浪。随后，贝壳股价连续两个交易日跌去19.47％，市值蒸发46.09亿美元，约合人民币298亿元。
李宇嘉认为，国家对新房建立了一套全流程的监管体系，从土地出让到规划报建，再到开工、预售、竣工和交付，这一套监管体系基本上没有漏洞。但在对二手房的管理上，过去却长期任其野蛮生长，甚至不知道真实的挂牌价格。在他看来，“二手房交易的问题，主要是基础秩序混乱，信息不对称严重，交易成本居高不下，民生福利损失。整个行业仍然处在相对粗糙的阶段，运行规则甚至在原地踏步，坑蒙拐骗仍然存在。”在他看来，官方建立二手房交易平台，并非为了消灭中介，而是为二手房交易治理提供抓手，从而监管价格体系，消除信息不对称。这是第一步，需要先把真房源的信息公示，交易代理可以继续通过中介完成。
张媛告诉记者，深圳短暂上线的二手房交易平台背后，其实早有打算。早在2017年，政府和行业就已经开始探讨，需要这样一个平台，让所有信息和流程公开透明。随着技术和法律法规的成熟，如今具备了条件。
“我们很多会员传递出一种悲观的情绪，认为政府在打击中介，去中介化。”
张媛还注意到，在情绪传递下，今年的关店潮和以往有所不同：过去历次中介关店潮，多数是企业因经营不善主动作出调整，等到市场复苏，他们很快会卷土重来。但是这一次，至少在深圳的房地产企业中，很资深的从业人员主动离开了这个行业。
“深圳并非用行政资源介入市场经济，这样成本和效果的性价比低，而是要形成一个导向，搭建一个尽可能开放的平台。”张媛认为，这个平台未来上线后，也不可能一下子解决中介行业的所有问题，仍需要不断地优化，“这是一个魔道相长的过程”。
但当下的冲击和洗牌是不可回避的。在张媛和多位行业资深人士看来，意味着“房地产中介行业赚容易钱的时代已经过去了”。1998年，中国第一家合法合规的房地产经纪公司成立。到2020年，中国房地产经纪业务交易额约为11.5万亿元，市场渗透率约为49.6％。“这个行业看起来发展很快，企业规模、服务模式都在快速变化，现在又搭上互联网快车，但本质一直未发生变化，是躺在中国房地产市场的上行周期，从事了一个相对比较简单的工作。”张媛告诉记者，但如今，房地产中介需要审视自己的服务价值到底是什么。
原本这是一个缓慢转型的过程，但今年针对二手房的密集调控，将洗牌加速了。深房中协指出，成交量断崖式下跌，中介开单难度增加，越来越多人发现，过去行之有效的开单方式，比如隐瞒信息、抬高买房的心理预期等方式，过去在市场预期好的时候，这样操作还有人买单，但现在市场预期不好，不管是规范还是不规范的方式，都不起作用了。
中介们陷入了迷茫，看不到前景，便选择离开。张媛估计，这次离职潮后，未来有人再回来，可能会发现这个行业已经发生了改革。“这不是洗白，也不是改良，而是要与过去彻底做切割”。
原标题：《深圳9个月关停门店642家，房地产中介不吃差价怎么活下去？》